خبر خوش برای خریداران ملک در دبی: افزایش سقف وام مسکن!
وام ساکن دبی سه برابر شد و به بیش از ۵۳۰,۴۰۰ درهم رسید پس از پیشنهاد بازسازی بانک
افزایش مدت وام، پرداخت‌های ماهانه را کاهش می‌دهد؛ اما به معنای انباشته شدن بیشتر هزینه‌های بهره نیز هست.
یک ساکن دبی انتظار نداشت وام ۱۸۰,۰۰۰ درهمی که در دوران پاندمی گرفته بود، پس از پذیرش پیشنهاد بانک برای بازسازی آن، به ۵۳۰,۴۰۰ درهم برسد. این بازسازی مدت اقساط ماهانه (EMI) را به ۱۷ سال افزایش داد. اگرچه افزایش مدت وام باعث کاهش پرداخت ماهانه و افزایش دوره بازپرداخت می‌شود، اما می‌تواند به پرداخت بهره بیشتر و هزینه‌های بالاتر منجر شود.
دیوی، یک expatriate هندی در اواخر دهه ۳۰ (نام کامل به درخواست او فاش نشده است)، مدیر سابق یک شرکت مسافرتی مستقر در دبی بود. او تا زمان از دست دادن شغلش در اوج پاندمی کووید-۱۹، ماهانه ۱۸,۰۰۰ درهم حقوق می‌گرفت.
او تلاش کرد اقساطش را از پس‌اندازش پرداخت کند در حالی که هنوز ۴۴ قسط ماهانه از وام ۱۸۰,۰۰۰ درهمی‌اش باقی مانده بود. با این حال، از آنجا که هنوز درآمدی نداشت، نتوانست به هزینه‌هایش رسیدگی کند و تصمیم گرفت به کشورش بازگردد.
مدتی بعد، او شروع به دریافت تماس‌هایی از آژانس‌های جمع‌آوری بدهی کرد که او را به استفاده از طرح تعویق بدهی که توسط بانک مرکزی امارات به عنوان بخشی از تلاش‌های کمک به کووید-۱۹ معرفی شده بود، توصیه کردند. به او گفته شد که می‌تواند پرداخت‌های اقساطش را برای ۱۲ ماه به تعویق بیندازد تا شغل جدیدی پیدا کند.
دیوی در سال ۲۰۲۲ به دبی بازگشت و شغلی جدید با کاهش ۶۰ درصدی حقوق پیدا کرد. پس از به‌روزرسانی وضعیت شغلی‌اش با بانک—با حقوق جدید ۷,۲۰۰ درهم—به او یک طرح وام بازسازی‌شده ارائه شد: اقساط ماهانه ۲,۶۰۰ درهم، که تقریباً نصف آنچه بود که زمانی که حقوقش ۱۸,۰۰۰ درهم در ماه بود، پرداخت می‌کرد.
مدت وام نیز به ۱۷ سال افزایش یافت. با این حال، پرداخت‌های طولانی‌تر در نتیجه هزینه‌های بیشتری از نظر بهره به همراه داشت و مبلغ قابل پرداخت دیوی به ۵۳۰,۴۰۰ درهم رسید.
درک بهره‌ها و هزینه‌ها
افزایش مدت وام، پرداخت‌های ماهانه را کاهش می‌دهد. اما یک دوره وام طولانی‌تر به معنای انباشته شدن بیشتر هزینه‌های بهره است. به عنوان مثال، یک وام ۱۰,۰۰۰ درهمی با ۱۰ درصد بهره سالانه که باید در چهار سال پرداخت شود، تنها ۲,۱۷۴ درهم بهره خواهد داشت و مجموع پرداخت به ۱۲,۱۷۴ درهم خواهد رسید که به معنای پرداخت ۲۵۴ درهم در ماه است.
در عوض، اگر پرداخت به ۸ سال افزایش یابد—با همان ۱۰ درصد بهره—مبلغ اصلی به همراه بهره به ۱۴,۵۶۷ درهم خواهد رسید که به معنای ۱۵۲ درهم در ماه است. مدت بازپرداخت طولانی‌تر، وام را ۲,۳۹۳ درهم گران‌تر می‌کند. (توجه: محاسبات با استفاده از ماشین حساب مدت وام انجام شده است).
بارنی المزار، مدیر بخش حقوقی و تجاری در Gulf Law، که دیوی به او مراجعه کرده بود تا موردش را بررسی کند، به خلیج تایمز گفت: «بانک مرکزی امارات مقرراتی را برای محافظت از مصرف‌کنندگان در برابر شیوه‌های ناعادلانه بانکی وضع کرده است. بانک‌ها موظفند اطلاعات واضح و کاملی در مورد شرایط وام و هرگونه تغییر در این شرایط، از جمله تعویق‌ها، ارائه دهند.»
المزار بر «نیاز به مؤسسات مالی برای ارائه توضیحات شفاف و جامع از تمام شرایط تأکید کرد تا اطمینان حاصل شود که مشتریان به طور کامل هزینه‌های احتمالی مرتبط با محصولات مالی خود را درک می‌کنند.»
او همچنین تأکید کرد: «از سوی دیگر، وام‌گیرندگان نیز باید اطمینان حاصل کنند که شرایط را درک کرده و جزئیات قرارداد یا توافق را قبل از پذیرش مطالعه کنند.»
دیوی چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
المزار گفت که او در حال بررسی این موضوع است که آیا بانک به مقررات بانک مرکزی امارات پایبند بوده است یا خیر. دیوی نیز می‌تواند شکایت رسمی به واحد حمایت از مصرف‌کنندگان بانک مرکزی امارات ارائه دهد، اما ابتدا باید شواهدی جمع‌آوری کند، از جمله مستندات مربوط به عدم شفافیت بانک و هرگونه شیوه ناعادلانه.
راه‌حل‌های قانونی
المزار گفت: «راه‌حل‌های قانونی برای لغو شرایط بازپرداخت ناعادلانه وجود دارد.» او اقدامات زیر را در مواجهه با شرایط وام طولانی و هزینه‌های پنهان به اشتراک گذاشت:
1. مشاوره با یک کارشناس حقوقی: استخدام یک متخصص در حل و فصل اختلافات مالی برای هدایت فرآیند شکایت و حفظ حقوق شما.
2. جمع‌آوری شواهد: جمع‌آوری تمام مستندات مربوط به تعویق وام خود. این شامل قراردادهای وام اصلی، هرگونه مکاتبه از بانک در طول دوره تعویق و سوابق پرداخت‌های انجام شده است.
3. درخواست صورت‌حساب‌های دقیق: با بانک خود تماس بگیرید و درخواست صورت‌حساب دقیقی از وام خود کنید، شامل نحوه محاسبه بهره و هزینه‌ها در طول دوره تعویق. بر شفافیت و وضوح تأکید کنید.
4. شناسایی اختلافات: صورت‌حساب‌ها را با دقت بررسی کنید و آن‌ها را با قرارداد وام اصلی مقایسه کنید. به دنبال اختلافات در نرخ‌های بهره، هزینه‌ها و شرایط بازپرداخت باشید.
5. چالش ادعای بانک: اگر هیچ قرارداد یا توافق رسمی برای مستند کردن شرایط تعویق وجود نداشته باشد، قوانین امارات ایجاب می‌کند که هرگونه تغییر در شرایط قراردادی باید به توافق طرفین برسد تا از نظر قانونی معتبر باشد.
6. تأکید بر رضایت ناقص: این مورد شامل حالتی است که شما به تمدید مدت وام خود موافقت کرده‌اید، نرخ بهره بسیار بالایی را به دلیل ترس یا فشار از سوی عوامل جمع‌آوری بدهی پذیرفته‌اید یا فریب خورده‌اید. این‌ها شیوه‌های ناعادلانه‌ای هستند و می‌توانند دلایلی برای لغو قرارداد باشند.
7. ارائه شواهد: شامل مستندات عدم شفافیت بانک و هرگونه شیوه ناعادلانه.
8. ثبت شکایت رسمی: شکایتی به واحد حمایت از مصرف‌کنندگان بانک مرکزی امارات ارائه دهید.
